[Slon]

4 риска потерять деньги при заключении сделки с недвижимостью.

Даже у безопасных способов передачи денег продавцу есть свои нюансы
Передача денег — самый главный этап покупки недвижимости. И самый ответственный, поскольку речь идет о крупных денежных суммах. Сегодня мало кто приходит на сделку с чемоданом наличных и просто передает их под расписку. Есть другие, гораздо менее рискованные способы, но и их нельзя назвать на 100% безопасными.

Рассказываем об основных способах взаиморасчетов между продавцом и покупателем, уязвимых местах и о том, на что нужно обратить внимание.
Аккредитив

Аккредитив — это, по сути, безналичная форма расчета покупателя с продавцом. Покупатель открывает специальный банковский счет, вносит туда необходимую для покупки квартиры сумму, после регистрации сделки продавец предъявляет банку договор купли-продажи с печатью регистрационной палаты, затем деньги с аккредитива переводятся на его счет.

Каковы риски

Это самый безопасный вид передачи денег, заверяют эксперты рынка недвижимости. Банк выступает в некоторой степени гарантом правильных взаиморасчетов по сделке.

«Во-первых, можно не использовать наличные и, следовательно, легче избежать связанных с ними рисков — краж, фальшивых купюр и т. п., — поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Во-вторых, поступление денег на аккредитив, их полную сумму и подлинность удостоверяет банк, а не физическое лицо. В-третьих, при оформлении аккредитивного договора защищена вся сумма, тогда как количество наличных в ячейке никому не известно».

В то же время безналичные расчеты на вторичном рынке жилья не распространены, отмечают эксперты: многие люди вообще не знают, что это такое, и боятся прибегать к такому способу передачи или получения денег. Они зачастую скептически относятся к банковской системе, ведь банки по-прежнему «лопаются», и даже лидеры отрасли подвергаются санации. Поэтому, как отметил брокер агентства недвижимости Century 21 Panorama Realty Константин Ламин, в настоящее время сделки с использованием аккредитива в основном проводятся в крупных банках с государственным участием (Сбербанк, ВТБ).

«При банкротстве финансовой организации люди теряют средства, лежащие на счету в этом банке, а вот содержимое банковских ячеек принадлежит их арендаторам, — добавил директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов. — К тому же многие клиенты хранят свои накопления в валюте, и они не собираются использовать безналичный расчет, так как опасаются, что колебания валютных курсов могут привести к изменению стоимости недвижимости».

Банковская ячейка

Чаще всего (в 90% случаев) на вторичном рынке Москвы при сделках купли-продажи квартир используют банковские ячейки. Передача денег происходит следующим образом. Стороны заключают договор купли-продажи, после этого покупатель закладывает деньги в банковскую ячейку. Как только право собственности зарегистрировано, продавец берет экземпляр договора, едет в банк, открывает ячейку и забирает деньги. Стоимость аренды банковской ячейки составляет порядка 4–5 тыс. руб. в месяц, которые оплачивает покупатель.

«Договор аренды ячейки может быть и двух-, и трехсторонним, соответственно, в договоре участвуют банк и покупатель или банк, покупатель и продавец, — рассказала управляющий партнер компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяна Саксонцева. — В договоре аренды ячейки прописываются условия, при которых может быть открыта ячейка и кто может ее открыть. Чаще всего ячейка арендуется на один-два месяца. В этот срок договор купли-продажи недвижимости проходит процедуру государственной регистрации».

Каковы риски

При проведении таких расчетов банк не контролирует закладываемую в ячейку сумму, не проверяет, какие там купюры и сколько их. Существует дополнительная услуга по описи вложения в банковскую ячейку, она платная и ее оказывают не все банки.

«Теоретически здесь возможны мошеннические действия при передаче средств: подмена пакета с деньгами, закладка фальшивых купюр, — пояснил Константин Ламин. — Даже не исключен сговор с сотрудником банка, когда мошенники незаконным путем получают доступ к ячейке. За последние несколько лет подобные случаи были в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому во избежание подобных неприятностей следует выбирать надежные банки, зарекомендовавшие себя, и обязательно заказывать там услугу по проверке подлинности денежных знаков перед их закладкой в ячейку».

Стоимость такой услуги составляет от 0,1% от объема проверяемой суммы. Кроме того, есть компании, предлагающие в аренду счетные машины с возможностью проверки купюры на подлинность. Цена услуги — от 6 тыс. руб. за два часа.

«При сумме сделки более 10 млн руб. уже есть смысл взять в аренду счетную машину, а не пользоваться услугами банка», — советует Мария Литинецкая.

Депозит нотариуса

Это еще одна из форм безналичных расчетов, где, в отличие от аккредитива, счетом, с которого происходит перечисление денежных средств по сделке, является специальный счет нотариуса, открытый в банке.

Этот вид расчетов не распространен, он применяется в основном в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения. Для сделок, совершаемых в простой письменной форме, этот способ передачи денег влечет за собой немалые расходы — около 0,5% от суммы сделки.

Каковы риски

Здесь есть два важных момента: доверие к нотариусу, проводящему сделку, а также надежность банка, где у этого нотариуса открыт счет.

«По законодательству, счета нотариусов не входят в конкурсную массу при банкротстве банка. Тем не менее перспектива затягивания процедуры возврата денежных средств со счета нотариуса при банкротстве банка вполне реальна», — считает Константин Ламин.

Передача денег из рук в руки

Это самый старый, простой и при этом самый небезопасный способ передачи крупной суммы денег. В этом случае по договоренности сторон наличные передаются продавцу сразу после подписания договора купли-продажи или после оформления всех документов. На заре рынка недвижимости именно таким образом осуществлялось большинство взаиморасчетов между продавцами и покупателями. Сейчас сделки, в которых деньги передаются из рук в руки, крайне редки. Но все-таки изредка это происходит.

Каковы риски

Рисков, напоминает Михаил Куликов, очень много. Продавцы (особенно если они сильно нервничают во время расчетов) могут банально недоглядеть за покупателями, неправильно подсчитать деньги и получить в результате меньшую сумму. Еще один случай, когда они могут пострадать из-за своей невнимательности, — получение «куклы», то есть сумки с деньгами, где сверху лежат настоящие купюры, а под ними — нарезанная бумага. Наконец, есть риск того, что после передачи денег продавца ограбят. Это может случиться и с покупателем, приехавшим на сделку с большой суммой наличных. Поэтому такой способ передачи денег эксперты настоятельно советуют не использовать совсем.

[oleg]

Очень полезная статья 
Неужели кто-то еще пользуется последний способом?

[Lubomir]

Поделюсь своим опытом использования аккредитива. Продавала квартиру покупателю, который покупал мою квартиру с использованием ипотеки. 50% собственные средства, 50% ипотечные. Заключили договор, на аккредитив разместили средства моего покупателя и ипотечные. После регистрации в госорганах, когда приехали в банк раскрывать аккредитив, на мой счёт упала сумма ,равная 50% стоимости квартиры и все. Банковские служащие начали суетиться, но сделать ничего не могли. Вызвали покупателя( благо оказался очень порядочный дядечка). Оказалось, что сотрудник банка неправильно оформил аккредитив и деньги со счета моего покупателя не списались на аккредитивный счёт. Т.е. в течении 14 дней(оформление право собственности) деньги лежали на его счёте , он мог ими распоряжаться. Через 14 дней, право собственности перешло к нему, а у меня только половина суммы стоимости квартиры. Повезло, что покупатель перевёл нужную сумму на мой счёт. А если представить , что могло бы быть....

[oleg]

Понабирают же сотрудников..

[Лиля]

Поделюсь своим опытом использования аккредитива. Продавала квартиру покупателю, который покупал мою квартиру с использованием ипотеки. 50% собственные средства, 50% ипотечные. Заключили договор, на аккредитив разместили средства моего покупателя и ипотечные. После регистрации в госорганах, когда приехали в банк раскрывать аккредитив, на мой счёт упала сумма ,равная 50% стоимости квартиры и все. Банковские служащие начали суетиться, но сделать ничего не могли. Вызвали покупателя( благо оказался очень порядочный дядечка). Оказалось, что сотрудник банка неправильно оформил аккредитив и деньги со счета моего покупателя не списались на аккредитивный счёт. Т.е. в течении 14 дней(оформление право собственности) деньги лежали на его счёте , он мог ими распоряжаться. Через 14 дней, право собственности перешло к нему, а у меня только половина суммы стоимости квартиры. Повезло, что покупатель перевёл нужную сумму на мой счёт. А если представить , что могло бы быть....

Ну да повезло, что порядочный мужчина вам попался

[Рысь]

Lubomir, а какой банк был?

[Lubomir]

Райффайзенбанк

[Lilija]

Друзья-хочу поделиться увиденным(для кого-то польза а кому и горе может быть):
Банк Дельта-Кредит дает ипотеку не проверяя первоначальный взнос(и это его право)-покупатель берет кредит, а первоначальный взнос обещает отдать после регистрации наличными, но не отдает...Итог-ипотека без первоначального взноса

[Лиля]

Друзья-хочу поделиться увиденным(для кого-то польза а кому и горе может быть):
Банк Дельта-Кредит дает ипотеку не проверяя первоначальный взнос(и это его право)-покупатель берет кредит, а первоначальный взнос обещает отдать после регистрации наличными, но не отдает...Итог-ипотека без первоначального взноса   

А потом не будет диких процентов и неустоек? что то как то все странно... Банки никогда просто так ничего не делают, надо бы договор тщательно проштудировать.

[Шура]

Врядли банк допустил бы такую оплошность

[Лиля]

Врядли банк допустил бы такую оплошность

Это не оплошность, у банков это зароботок